Untitled Document

Home > Voor de bouwheer > Veelgestelde vragen

Untitled Document
  •   

    VEELGESTELDE VRAGEN





  • > Wanneer kan ik als niet-architect beroep op de Orde?

    De Orde van Architecten werd ingesteld door de wet van 26 juni 1963 . Haar kernopdracht bestaat, enerzijds, in het opstellen van de voorschriften van de plichtenleer (vaak ook deontologie genoemd) voor wie het beroep van architect
    in België uitoefent en, anderzijds, dient de Orde te waken over de naleving van deze voorschriften van deze plichtenleer.
    De beroepsregels die de architect in acht moet nemen hebben voornamelijk tot doel zijn professionele onafhankelijkheid te vrijwaren. Een architect mag dus niet onderworpen zijn aan de andere partijen in het bouwproces, zoals de aannemer, de bouwpromotor of de materiaalproducent en evenmin aan zijn opdrachtgever. Deze onafhankelijkheid is immers zowel voor de kandidaat-bouwer als voor de maatschappij een belangrijkste garantie voor de kwaliteit en de duurzaamheid van het bouwen.

    In de praktijk is de rechtstreekse dienstverlening die de Orde aan derden kan bieden dan ook beperkt.
    De wet voorziet evenwel de volgende omstandigheden :
    - het verstrekken van een document dat bevestigt of een architect al dan niet is ingeschreven op de tabel of op de lijst van stagiairs (wet van 26 juni 1963, art. 17). Deze informatie kan ook rechtstreeks op de website van de Orde worden verkregen.
    - In geval van betwisting over het bedrag van de honoraria, kan de Orde op gezamenlijk verzoek van de architect en van zijn cliënt het bedrag ervan vaststellen (wet van 26 juni 1963, art. 18). Op verzoek van de Rechtbanken en Hoven geeft de Orde tevens advies omtrent de bepaling en het bedrag van de erelonen (wet van 26 juni 1963, art. 18).
    - Artikel 7, §2 van het K.B. van 25 april 2007 betreffende de verplichte verzekering voorziet dat de provinciale Raad van de Orde kan geraadpleegd worden met het oog op de naleving van de verzekeringsplicht door een architect.

    Wie van oordeel is dat een architect de regels van de plichtenleer van zijn beroep met de voeten treedt kan klacht indienen bij de Orde van Architecten. Indien de feiten als ernstig dienen te worden beschouwd zal de klacht onderzocht worden, via een wettelijk vastgelegde procedure, in de provinciale Raad van de Orde op wiens tabel de betrokken architect is ingeschreven. De klager is evenwel geen partij in de zaak en kan dan ook niet tussenkomen in de tuchtprocedure. Via de tuchtprocedure kan een benadeelde partij ook geen schadevergoeding bekomen.
    Dit betekent dat wie schadeloos wil gesteld worden voor het nadeel dat hem door de architect werd berokkend zich noodzakerlijkerwijs tot de rechtbank zal moeten wenden. De Orde kan en mag zich immers niet in de plaats stellen van de hoven en rechtbanken om de aansprakelijkheid van een architect of van eventuele andere betrokken partijen in het bouwgebeuren vast te stellen. Het is dan ook zeer raadzaam om in een dergelijk geval het advies van een advocaat in te winnen.

    > Ik wil enkel een architect voor de bouwvergunning maar wens geen werfopvolging. Wat is wettelijk verplicht?

    Overeenkomstig artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van
    architect moet men een beroep doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering der werken, voor welke door de wetten, besluiten en reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd.
    Dit betekent dat de tussenkomst van een architect wettelijk vereist is, zowel voor het opmaken van de plannen als voor de controle op de werken. Dit is een regel van openbare orde, hetgeen betekent dat men er niet kan van afwijken; de overeenkomst waarin de opdrachtgever en de architect zouden overeenkomen om bv. de tussenkomst van de architect te beperken tot het opstellen van de plannen is nietig.

    Deze wettelijke bepaling houdt evenwel niet in dat dezelfde architect moet belast worden, zowel met de opmaak van de plannen als met de controle op de uitvoering van de werken. Men kan de architectenopdracht opsplitsen en toevertrouwen aan verschillende architecten. Dit gebeurt vaak indien de ontwerpende architect op een grote afstand gevestigd is van de plaats waar het gebouw wordt opgetrokken, zodat een efficiënte controle op de uitvoering van de werken niet altijd voor de hand liggend is. Partijen kunnen dan overeenkomen om deze controle te laten uitvoeren door een architect die dichterbij gevestigd is.

    De architect die door de bouwheer van zijn controletaak wordt ontheven zonder dat hij de verzekering heeft dat een ander architect, ingeschreven op een tableau of op een lijst van stagiairs, met de controle belast is, zal de vergunnende overheid hiervan in kennis stellen, evenals de betrokken aannemer(s) en zijn provinciale Raad.

    Indien de bouwheer vaststelt dat zijn architect aan zijn wettelijke controleplicht verzaakt zal hij deze laatste in gebreke stellen via een aangetekend schrijven.

    > Na een eerste gesprek heeft de architect een schets gemaakt zonder dat ik hierom heb gevraagd.
    Moet ik hiervoor betalen?


    Een architect wordt niet geacht gratis te werken. In principe is de architect dan ook gerechtigd een vergoeding te vragen. Veel zal echter afhangen van wat er voorafgaandelijk werd afgesproken. Wanneer er eerst een verkennend gesprek heeft plaatsgevonden waarna er een voorontwerp werd gemaakt dan is hiervoor in principe een vergoeding verschuldigd. De kosten voor het voorontwerp worden normaal verrekend in het ereloon van de architect. Indien het voorontwerp echter niet aan de verwachtingen voldoet of men vindt het andere voorontwerp beter dan kan men de verdere samenwerking stopzetten maar men moet de architect in principe wel vergoeden voor het reeds geleverde werk.

    > Welke waarborgen biedt een architect aan?

    Bouwen met een architect geeft u talrijke waarborgen :

    - Een specifieke opleiding : De architect is hooggeschoold. Hij heeft vijf jaar hogere opleiding en twee jaar stage achter de rug onder controle van de Orde.

    - Een gereglementeerd beroep : Een architect is onderworpen aan strikte deontologische beroepsregels die hij moet respecteren. De Orde van Architecten waakt over de naleving van de beroepsregels. Hij moet zijn beroep in totale onafhankelijkheid uitoefenen. Zijn beroep is niet verenigbaar met dat van aannemer van openbare of particuliere werken. De architect mag geen enkele commissie ontvangen van aannemers, leveranciers of fabrikanten.

    - Een openbare opdracht : De architect is deontologisch geëngageerd om bouwwerken te ontwerpen die het landschap verrijken en het cultureel patrimonium vrijwaren.

    - Een verplicht contract : De architect moet de wederzijdse verplichtingen van de betrokken partijen in een geschreven overeenkomst vastleggen. Hij kan daarom alleen projecten voorstellen die het budget respecteren dat in de overeenkomst samen met het programma werd bepaald

    - Een professionele verantwoordelijkheid : De architect kan gedurende tien jaar aansprakelijk gesteld worden voor ernstige fouten (1).

    (1) Artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt: "indien een gebouw... geheel of gedeeltelijk ten iet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn architect en aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk." Ernstige tekortkomingen die het gebouw in zijn stabiliteit geheel of gedeeltelijk kunnen aantasten, vallen onder deze aansprakelijkheid, voor zover ze niet zichtbaar waren bij de voorlopige oplevering.
    De architect is aansprakelijk voor het ontwerp en de controle op de uitvoering van de werken; de aannemer voor de uitvoering. Afhankelijk van de oorzaak van de gebreken zal de aannemer of de architect verantwoordelijk gesteld worden. Let op : de aansprakelijkheid kan enkel ingeroepen worden bij ernstige fouten. Dit houdt in dat bijvoorbeeld het lekken van een kraan of het schuren van een raam of deur vanaf de voorlopige oplevering bij de normale onderhoudswerkzaamheden hoort. De aansprakelijkheid betekent evenmin dat men gedurende 10 jaar een beroep kan doen op de architect zonder vergoeding.


    > Hoe kies ik een architect?

    Bouwen of renoveren is in allereerste instantie dromen, knus wegdrijven op uw eigen verbeelding met als enige leidraad uw verlanglijstje.
    Maar dan moet uw droom in een concreet architecturaal project omgezet worden. Daarvoor heeft u een architect nodig die als het ware uw "alter ego" is. Een man of vrouw die uw wensen weet om te zetten in nieuwe vormen en volumes die aansluiten bij uw persoonlijkheid en cultuur.
    Een echte vertrouwensrelatie tussen bouwheer en architect is de beste garantie voor een geslaagd project. Neem daarom de nodige tijd om een architect te kiezen die bij u past. Er bestaat geen mirakelrecept dat een goede keuze garandeert. De kandidaat-bouwer kan best zijn licht opsteken bij vrienden of kennissen die reeds gebouwd of verbouwd hebben, huizen bezoeken, tijdschriften inkijken, kennissen uithoren. Een beslissing kan vallen na advies van een vriend of na het ademloos ontdekken van een bestaande droomwoning. Een goed architect ontdekt men door wat men over hem of haar heeft horen vertellen, door contacten met nieuwe, tevreden eigenaars die in gelijkaardige omstandigheden gebouwd hebben. Waarom ook geen jong architect raadplegen? Zijn of haar enthousiasme zullen zeker de geringere ervaring compenseren.
    Bij gebrek kunt u ook de lijst van de bij de Orde ingeschreven architecten raadplegen om de in uw streek gevestigde architecten te selecteren. Hier moet men er aan herinneren dat architecten die ingeschreven zijn als ambtenaar niet als zelfstandig architect mogen optreden : de wet staat ze niet toe om een opdracht van u te aanvaarden.
    Een eerste gesprek verbindt u tot niets. Het is een goede manier om kennis te maken en standpunten te vergelijken. Wensen over budget, bouwgrond en levenswijze worden geconfronteerd met het werk van de architect. Elke architect zal met plezier zijn opvattingen over het beroep toelichten, zijn referenties voorleggen en zijn manier van werken omschrijven. Het kan gebeuren dat zo'n eerste contact u met vragen achterlaat. Het staat u geheel vrij andere architecten te raadplegen. Heeft u uw juiste gesprekspartner gevonden, dan kan u overgaan tot het geven van een bouwopdracht.

    > Wat is het ereloon van de architecten?

    Het ereloon van de architect en de onkosten waarvoor hij zal worden vergoed moeten vastgelegd worden in het geschreven contract dat de architect moet afsluiten met zijn cliënt.
    Er bestaat geen tarief of barema voor de bepaling van het ereloon. Het is een aangelegenheid die door de opdrachtgever en de architect in onderling overleg zal moeten afgesproken worden. Zich steunend op de regels van de vrije mededinging, heeft de Europese Commissie aan de Orde van Architecten uitdrukkelijk verbod opgelegd om in deze materie regelend op te treden.

    In heel wat gevallen wordt het ereloon van de architect berekend onder de vorm van een percentage op de reële waarde van de werken die worden uitgevoerd. Voor de bepaling van de reële waarde van de werken wordt veelal uitgegaan van de facturen (exclusief BTW) van de aannemer(s). Voor de bepaling van de waarde van de werken die door de bouwheer zelf worden uitgevoerd (en waarvoor dus geen aannemer tussenkomt) zullen de partijen in onderling overleg een bepaald bedrag moeten afspreken.
    Maar, het weze herhaald, dit is geen regel. Cliënt en architect kunnen ook van te voren een bepaald forfaitair bedrag afspreken dat als ereloon zal betaald worden, of voor een nieuwbouw kunnen ze een eenheidsprijs vastleggen per vierkante meter of per kubieke meter. Voor kleinere werken wordt soms ook een bepaald bedrag vastgelegd per uur prestatie van de architect.

    In de overeenkomst zal ook moeten bepaald worden op welk tijdstip betaling kan worden gevraagd van een deel van het ereloon. Het ereloon wordt immers meestal betaald in schijven, naargelang van de vordering van de werkzaamheden (bv. een voorschot, een deel bij de overhandiging van het voorontwerp, een deel bij de overhandiging van de documenten voor de aanvraag van de bouwvergunning, een deel bij de overhandiging van de aanbestedingsdocumenten, een deel tijdens de vordering van de werken, het saldo bij de oplevering).

    > Ik vind dat mijn architect teveel ereloon aanrekent. Wat kan ik doen?

    Er is de mogelijkheid om bij de bevoegde provinciale Raad een verzoek tot vaststelling van het ereloon in te dienen. Na ontvangst van het verzoek tot vaststelling van het ereloon wordt het dossier ter bespreking aan de Raad voorgelegd. Indien de Raad de opdracht aanvaardt worden twee leden aangesteld met het oog op het onderzoek van de stukken, het horen der partijen en het opstellen van een taxatieverslag.

    > Het bouwbudget is ruim overschreden. Wat nu?

    Het budget dat de bouwheer wenst te besteden aan zijn bouwproject is een essentieel onderdeel van de architectenovereenkomst.
    De architect zal dan ook in eerste instantie moeten nagaan of het vooropgestelde budget wel haalbaar is voor het bouwprogramma dat zijn opdrachtgever wil gerealiseerd zien. Desgevallend zal de architect zijn cliënt er op wijzen dat het project in de gegeven omstandigheden financieel niet realistisch is. Indien de architect een opdracht aanvaardt, geeft hij aan de opdrachtgever ook het signaal dat het project binnen de grootteorde van het budget valt. Er dient benadrukt dat zulks geen garantie inhoudt vanwege de architect met betrekking tot een bepaald bedrag maar enkel van een orde van grootte.

    Indien in de loop van het project blijkt dat het budget niet zal kunnen gerespecteerd worden kan dit aan verschillende factoren te wijten zijn. Het bouwprogramma kan gewijzigd zijn, men heeft voor duurdere materialen gekozen, de bouwkosten zijn feller gestegen dan redelijkerwijze voorzienbaar was op het moment van de eerste raming, enz ?

    Niet elke overschrijding van het afgesproken budget zal dus automatisch tot gevolg hebben dat de architect een beroepsfout begaat. Soms ligt er ook een grote tijdspanne tussen het moment dat het budget werd vastgelegd en het moment waarop offertes worden ingediend. De rechtspraak aanvaardt dan ook een marge, die naargelang de concrete omstandigheden van het voorliggende geval kan oplopen tot 15 % en zelfs meer.

    > Waarom moet ik een contract tekenen en is dit verplicht?

    Overeenkomstig artikel 20 van het Reglement van Beroepsplichten dient voor iedere opdracht een schriftelijke overeenkomst opgesteld te worden. Dit dient te gebeuren ten laatste op het ogenbik dat de partijen de opdracht duidelijk bepaald hebben.
    De geschreven overeenkomst moet duidelijk de wederzijdse verplichtingen van de partijen vastleggen. Dit werd nader gepreciseerd in een aanbeveling van de Nationale Raad van de Orde onder de titel ?Aanbeveling aangaande de toepassing van artikel 20 van het reglement van beroepsplichten?(gepubliceerd op de website van de Orde).

    Onder de taken die in een klassieke opdracht aan een architect veelal worden toevertrouwd kan worden vermeld :

    • het verzamelen van de gegevens die nodig zijn voor het ontwerp (eigendomstitels, stedenbouwkundige
      gegevens, enz ?).
    • de studie van het programma;
    • de schets en het voorontwerp;
    • het administratief dossier en de eventuele onderhandelingen met de overheid voor het bekomen va de
      beoogde vergunningen ;
    • het dossier voor de bestelling: plannen, bestekken, offertes, aanbestedingsdocumenten, aannemingsovereenkomsten, verslagen;
    • het uitvoeringsdossier en de opdracht voor de controle der werken;
    • de bijstand bij de oplevering en het nazicht der rekeningen.

    Overeenkomstig artikel 7, §2 van het K.B. van 25 april 2007 betreffende de verplichte verzekering voorzien door de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, moet de architectenovereenkomst verplichtend de naam vermelden van de verzekeringsonderneming van de architect, diens polisnummer evenals de coördinaten van de Raad van de Orde van architecten die kan worden geraadpleegd met het oog op de naleving van de verzekeringsplicht.

    Verder dient ook gewezen op de wet van 2 augustus 2002 betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije beroepen, meer bepaald op de artikels 7 tot 10 waarin de onrechtmatige bedingen worden behandeld. Met deze wetgeving wordt de bescherming van de consument beoogd, in casu van de cliënt van de beoefenaar van een vrij beroep.
    Het oneerlijk beding wordt gedefinieerd als ?ieder beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de cliënt aanzienlijk verstoort?. De wet voorziet een uitzondering : bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen zijn overeengekomen (bv. een cliënt kan zich niet op deze wetgeving beroepen om onderuit te komen aan de verplichting om beroep te doen op de medewerking van een architect voor de controle van de werken). Bovendien bevat de wet een lijst van verboden bedingen (17 in totaal) die van rechtswege nietig zijn, zelfs al werd er over onderhandeld.
    Enige voorbeelden van dergelijke bepalingen :

    • de rechten van de cliënt die door de wet werden vastgelegd te beperken; de architect kan bv. niet bepalen dat de cliënt afziet van de tienjarige garantie;
    • het opleggen van onevenredig hoge schadevergoedingen aan de cliënt die zijn verbintenissen niet nakomt;
    • bepaalde bedragen te behouden die door de cliënt werden betaald wanneer deze afziet van de overeenkomst terwijl niet wordt voorzien dat een gelijkwaardig bedrag aan schadevergoeding mag verwacht worden van de beroepsbeoefenaar die zich terugtrekt;

    > Wat kan ik doen als ik een geschil heb met een architect?

    Als het vertrouwen dat u aan uw architect heeft geschonken, toch beschaamd wordt, kunnen we u de volgende richtlijnen geven.

    Bij een bewezen constructiefout waarvoor de tienjarige beroepsaansprakelijkheid kan worden ingeroepen, wordt u aangeraden een advocaat te raadplegen. Een eventuele rechtsvordering behoort tot de bevoegdheid van de Rechtbanken en Hoven. De Orde van Architecten zelf is niet bevoegd om een uitspraak te doen of om advies te verstrekken over individuele gevallen.

    In geval van betwisting over het bedrag van de honoraria, kunnen beide partijen, op gezamenlijk verzoek, de bevoegde Raad van de Orde verzoeken het bedrag ervan vast te stellen.

    Alle andere geschilpunten tussen de architect en de bouwheer behoren tot de bevoegdheid van de Rechtbanken en Hoven. Rekening houdend met de kosten en de termijnen eigen aan een rechtsvordering is het vaak voordeliger voor de partijen om de dialoog voort te zetten en een compromis te sluiten. Daarvoor bestaan in ieder gewest en in bepaalde grote steden een of meer arbitrage- en verzoeningskamers.

    De bouwheer die beslist om voortijdig een einde te stellen aan de opdracht van de architect moet weten dat:
    - hij ten minste de honoraria verschuldigd blijft die overeenstemmen met de uitgevoerde prestaties, wat de architect tevens niet belet om daarenboven een aanklacht in te dienen voor het verkrijgen van een schadevergoeding voor het werk dat niet doorgaat

    - dat hij de uitvoering van de werken niet kan beginnen of voortzetten zonder een beroep te doen op een andere architect. Dat laatstgenoemde zich aan de opvolgingsregels bepaald onder artikel 26 van het Reglement van Beroepsplichten dient te houden.

    Stappenplan bij opvolging van architect

    Via deze link kan je het stappenplan bij opvolging van een architect downloaden.